不炒房，应该如何投资房地产？

炒房和房地产投资，最大的不同，就在于换手率（也被叫作“转手率”）。

炒房的换手率一般比较高，短时间内多套房买进卖出，这种行为，赚的其实不是房子这个产品本身的钱，赚的是交易行为、高买低卖的钱。

对于炒家而言，房子只不过是一个媒介，他们还可以炒郁金香、炒鞋、炒其他一切被市场预期有价值的事物。

就类似于炒股，很大程度上，价格行情取决于市场变动，对于股票实际的价值和含金量，是不怎么关注的。

因此，炒家一般都不是很关注房子本身的地段、户型、和配套，比起房子本身，他们更关心的是能够影响市场瞬息万变的和楼市相关的金融、调控信号，以及社会消息面。

而房地产投资，则不同于炒房，房地产投资，投的的是房子本身所绑定的地段、配套资源、出租率、入住率等，更多是和房子的居住、出租、使用价值相关联。

房地产投资者，持有房产的周期一般比较长，短的也要三年五年，甚至有的达到十年八年的，这是一个长周期，在这个持有周期内，城市规模扩大、人口增长，地块价值含金量提升，房价自然水涨船高。

但即便是这个时候，房东也未必愿意卖房，因为房产所带来的持续的租金回报、资产增值等收益，才是房东所看重的价值点，而不是市场行情的某一个时间节点变现的价值。

因为对于而房地产投资者言，卖掉房子，等于处置资产，细水长流的资本就没有了，所以，一般不会轻易卖房。

一旦厘清了炒房和房地产投资的最根本区别，就会明白，投资房产，最终还是要回归到房子本身的逻辑上面来：

地段占了第一权重，其次是房子绑定的配套，如教育学区、医疗三甲医院、交通地铁站、商业shopping mall等，有时甚至要考虑城市人口的居住惯性，大家更喜欢在哪里住等问题？

最后的就是房子的户型、朝向、梯户比、物业品质等方面，和买房自住的人同一个思维范式。

因为，只有这样的房产，才更适合居住、更容易出租，未来的增值收益才会有相对稳定的保障。

特别是有一些占据核心地段、配套资源的二手房，虽然短期内涨幅看起来有些鸡肋，有时甚至会出现下调的波动。

但是，如果放在一个5年以上甚至10年以上的长周期来看，这种二手房，却是非常不错的长期投资标的：入手价格低，长期持有增值可期待。

总的来说，投资房地产，和炒房行为是有着本质区别的，如今的炒家已经几乎销声匿迹，因为调控的频次越来越多，住房的强民生关联性，也限制了炒作的天花板，不可能太高。

而且，买房后2年内出售，会有一个5.6%的增值税成本，这个交易流转环节的成本，是不鼓励炒房的一个态度，也让许多炒家顾虑良多，毕竟，2年内，可能出现的消息面太多不确定性了。

如果是投资房地产，就不用考虑那么多消息面，更不用在意这2年的持有周期，毕竟，房子用于居住、出租或者资产增值的预期，2年的持有周期，甚至都有些嫌短的。

因此，房地产投资，其实和买房自住很类似，选好了城市、板块、地段、配套等，确定好房子的微观层面（如小区、户型、朝向、物业等），只要在预算范围内，基本可以确定了，不必考虑太多的利率、调控、消息面等因素。

要相信，投资总会有回报，财富不会亏待任何一个认真对待它的人。从中长周期来看，目前国内还没有哪一类投资产品，能像房产这样估值相对稳定，又能保证收益的。